Процесс покупки недвижимости во Флориде: купить квартиру или дом в Майами легко и просто!

Юрий Гусев, Брокер, Florida Business Realty, Inc
      

 1) Предварительная подготовка

Прежде чем начать активный поиск квартиры или дома в Майами для покупки, Вам нужно:

 А) Определить цель покупки

Самое главное, что нужно иметь Вам и нам - Ваше четкое представление о том, какого плана недвижимость Вы хотели бы купить во Флориде и для каких целей. Это значительно   ускорит Ваш поиск. В этом Вам поможет анкета, специально составленная для наших покупателей. (анкета здесь)

Огромный выбор объектов недвижимости, представленных у нас на сайте и удобный поиск поможет Вам посмотреть и выбрать квартиры и дома в Майами не выходя из дома.

Статьи, подготовленные для Вас нашей компанией, дадут вам представление о районах города Майами и о типах недвижимости во Флориде.

Б) Договор с представляющим Вас риэлтором

Как Вы заметили, на сайте представлено огромное количество квартир и домов в Майами, выставленных на продажу. Без опытного консультанта- риэлтора Вам будет достаточно сложно разобраться в таком обилии квартир, домов и районов. Также Вам понадобится профессиональная помощь и консультации при оформлении сделки. Процесс покупки недвижимости во Флориде очень четко прописан в законах самого штата, однако, имеется множество нюансов и без помощи профессионалов Вам не обойтись.

Перед началом работы с нашими клиентами мы заключаем с ними договор, по которому риэлтор нашей компании представляет Вас в процессе покупки. По данному договору агент нашей компании несет перед Вами определенные обязательства.

В договоре четко обговаривается, какой именно объект недвижимости Вы планируете приобрести. Риэлтор обязан по этому договору найти для Вас квартиру или дом и показать Вам ВСЕ объекты подходящие под Ваше описание. Это могут быть объекты, которых нет в риэлторской системе MLS: от девелопера-застройщика или напрямую от продавца, а также объекты, выставленные банком или судом на аукцион и тд. 

Если Вы серьезно настороены на покупку, то мы обязательно найдем для Вас объект недвижимости, подходящий именно Вам, если только он имеется на рынке. (образец договора можно скачать тут)

Имейте ввиду, что не все риэлторы в Майами работают по такому договору. И если у Вас нет контракта с риэлтором, то нет и никаких гарантий и обязательств с его стороны. Вам просто могут не рассказать про какие-то важные детали транзакции, которые нельзя упускать из виду. И впоследствии, уже после совершения сделки, эти самые детали могут оказаться для вас неожиданными и обернуться неприятными сюрпризами.   

Вам могут показать очень ограниченное количество квартир только потому, что продавец обещает риэлтору повышенную комиссию при продаже cвоих объектов, но эти объекты могут не соответствовать Вашим параметрам, а предлагаемая продавцом цена - не самой выгодной.

С нами такая ситуация исключается полностью. Работая с нашей компанией Вы надежно застрахованы от такого рода случайностей. Мы оказываем профессиональное сопровождение на всех этапах покупки недвижимости и её оформления в собственность.

 В) Выбрать юриста (адвоката) для офомления сделки

Мы сотрудничаем с несколькими юристами (адвокатами), специализирующимися именно на операциях с недвижимостью в Майами. Адвокат оформляет все документы по операции покупки-продажи недвижимости. 

Он является гарантом чистоты сделки и распределяет все денежные средства от продажи.

Вы можете работать с одним из наших адвокатов или со своим личным. Статус каждого адвоката, работающего во Флориде Вы можете проверить на специальном сайте (http://www.floridabar.org/).

У адвокатской компании есть специальный счет (escrow account), который используется только для подобных транзакций. На этом счете находятся только клиентские деньги и адвокат не имеет права распоряжаться средствами с этого счета без уведомления и разрешения клиента.

Все нарушения работы с escrow счетом строго караются законом, вплоть до отзыва лицензии у адвоката и уголовного наказания.

Из-за суровости наказания, подобные нарушения встречаются крайне редко. Клиент имеет право пожаловаться на адвоката на этом же сайте (http://www.floridabar.org/).

Г) Зарегистрировать флоридскую компанию

Лицам, неявляющимся резидентами или гражданами США, рекомендуется зарегистрировать собственную компанию во Флориде и покупать недвижимость на имя компании. Это позволит минимизировать налоги при продаже недвижимости в будущем. О нюансах налогообложения (FIRPTA Withholding) Вас проконсультирует специалист по налогам.

Открыть компанию во Флориде недорого и очень просто. Ваше личное присутсвие необязательно. Все осуществляется через интернет, и через 24 часа Вы будете владельцем американской компании. Мы помогаем нашим клиентам при регистрации компании.

Д) Открыть счет в американском банке

Если Вы планируете приобрести недвижимость в США, то Вам понадобится открыть счет в американском банке. Непосредственно при оформлении сделки это необязательно – Вы можете перевести средства напрямую к адвокату на escrow счет (см.выше).

Но после покупки дома или квартиры в Майами, мы рекомендуем открыть счет в местном банке. Счет необходим для обслуживания квартиры, дома, оплаты электричества и коммунальных услуг. Если Вы собираетесь сдавать в аренду свою квартиру или дом ,то на этот счет будет поступать арендная плата. При открытии счета необходимо Ваше личное присутсвие в банке и наличие паспорта. Открытие счета занимает 15-20 минут.

После того, как Вы определились с тем, какую именно недвижимость Вы хотели бы приобрести в Майами, подписали контракт с нашей компанией о консультационных услугах риэлтора, нашли адвоката, открыли компанию и счет в банке, начинается самый интересный этап работы – поиск и просмотр объектов недвижимости.

  Cпален 
Цена ($)
Год постройки

2) Поиск и выбор объектов для покупки

Поиск и подбор недвижимости происходит только в соответствии с  Вашими критериями и пожеланиями из анкеты (см. тут)  Проанализировав  Ваши критерии и пожелания, наш риэлтор  подскажет, в каких районах  города Майами Вам стоит искать Вашу  будущую квартиру или дом.  Совместно с риэлтором вы отберете  наиболее подходящие для Вас  варианты и посмотрите все объекты.

Поиск постепенно сужается в следующем порядке:
 - выбор района

 - выбор здания/поселка (community)

 - выбор квартиры/дома

После того, как Вы посмотрели с риэлтором объекты и выбрали то, что Вам нравится , Вы должны будете сделать:


3) Письменное предложение продавцу о покупке

Наши риэлторы помогут Вам определить рыночную стоимость объекта и сделать предложение, предварительно проанализировав какие квартиры (или дома) и за сколько были проданы за последние 6-12 мес. в выбранном Вами здании или поселке. Риэлтор поможет Вам приготовить контракт-предложение. Это письменное предложение о покупке направляется продавцу. При этом покупатель вносит первый депозит (1-2 % от предлагаемой цены) на специальный escrow счет к адвокату (см. выше), который будет впоследствии заниматься оформлением сделки.

WILLIAMS ISLAND
Авентура
$404,000

WESTLAKE VILLAGE
Голливуд
$414,500

THE MARK ON BRICKELL
Майами
$504,900

THE PENINSULA CONDO 1
Авентура
$900,000

SMUGGLERS COVE
Ки-Бискейн
$7,950,000

1100 MILLICENTO
Майами
$390,000

DECOPLAGE CONDO
Майами-Бич
$390,000

ST TROPEZ OCEAN
Майами-Бич
$1,290,000

HAMMOCK OAKS
Корал-Гейблз
$2,375,000

PORTO BELLAGIO CONDO
Санни-Айлз-Бич
$1,600

BIG SKY NORTH RESIDENTIAL
Форт-Лодердейл
$3,250

WESTON HILLS OAKBROOK
Вестон
$3,850

4) Переговоры с продавцом

Продавец может оспорить Ваше предложение и сделать Вам встречное предложение по цене. Процесс продолжается до достижения соглашения обеими сторонами. Параллельно обговариваются другие условия контракта: сроки офомления сделки (дата «закрытия»), финансирование, состояние квартиры и. т.д. Все переговоры осуществляются через риэлтора, с которым Вы работаете. Мы будем помогать Вам на всех этапах сделки.

5) Подписание контракта обеими сторонами и внесение второго депозита покупателем

Окончательный контракт на покупку подписывается обеими сторонами после полного согласования основных параметров сделки (цена, сроки, депозит). Вы перечисляете второй депозит 5-10% от согласованной цены на специальный escrow счет к адвокату.

6) Подготовка к продаже, инспекции и. т.д.

Покупатель приглашает инспектора или сам осуществляет подробную инспекцию состояния объекта. Самостоятельная инспекция не всегда возможна (например, если требуется проверить состояние крыши в частном доме). Если у покупателя нет замечаний о состоянии недвижимости, то сделка остается в силе и ее оформление продолжается. На инспекцию покупателю дается от 2 до 7 дней.

Адвокаты определяют чистоту титула недвижимости (от 1й до 2х недель) и проверяют, нет ли обременений у объекта недвижимости (задолженности по налогам, строителям, кондо- ассоциации, банкам и. т.д). Все обременения должны быть устранены продавцом до или в момент передачи Вам прав собственности на недвижимость. Задача адвоката – удостовериться, что Вам передается “чистый” объект.

Одновременно Вам нужно получить одобрение на заселение из ассоциации здания. При покупке частного дома такого одобрения может не потребоваться.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости в Майами занимает в среднем от 2х недель до 1 месяца. Скорость оформления зависит и от Вас и от продавца, а также от кондо-ассоциации и банков (если они вовлечены).

7) Закрытие сделки и оформление документов

 День «закрытия» сделки обговаривается заранее обеими сторонами при подписании контракта. В этот день, в офисе адвоката происходит передача прав собственности и окончательные взаиморасчеты покупателя с продавцом и всеми третьими лицами, вовлеченными в сделку (банки, кондо-ассоциации и тд). До подписания документов Вы должны перевести остаток денежных средств, необходимых для покупки, на счет адвоката. Продавец подписывает документы о передаче Вам прав собственности на недвижимость. Вы получаете ключи от дома или квартиры и становитесь полноправным хозяином недвижимости в Майами.

Если Вы всерьез настроились на покупку дома или квартиры в Майами – свяжитесь с нами и начните поиск недвижимости на сайте прямо сейчас!



Другие статьи автора:

Дома в Майами: что покупали в январе 2011

Обзор рынка жилой недвижимости в Майами: какие квартиры покупали в январе 2011

Аренда недвижимости во Флориде или как снять квартиру в Майами

Недвижимость в Южной Флориде – руководство к действию

Иностранцы активно покупали недвижимость в Южной Флориде в 2009 году

Охота за дешевой недвижимостью в Майами

Используемая вами версия браузера не поддерживается.
Рекомендуем обновить ваш браузер.
Приносим извинения за неудобства.